Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est impératif d’étudier les avantages et inconvénients d’un achat (maison ou appartement) dans l’ancien ou dans le neuf.
Il est possible d’acheter une maison ou un appartement sur plans. Il s’agit d’un achat en VEFA, dite vente en l’état futur d’achèvement. Il est également possible d’acheter un logement neuf construit et achevé.
Pour acheter un appartement neuf sur plan ou déjà achevé, on fait appel au service commercial du promoteur ou à une agence immobilière partenaire habilitée à vendre le programme par délégation du promoteur.
En règle générale, on fait appel, soit à un constructeur, soit à un architecte secondé par un maître d’œuvre. La recherche et l’achat d’un terrain pour la construction d’une maison peuvent s’avérer difficiles, longs et coûteux notamment dans certaines régions attractives. Le formalisme lié à la construction d’une maison individuelle s’avère long et complexe. La réalisation du projet dépend de nombreuses autorisations accordées par les services d’urbanisme de la commune.
Les délais de livraison d’un immeuble ou d’une maison peuvent être allongés par des aléas tels que des problèmes détectés lors de l’étude de sol obligeant la modification de la structure, des pénuries de matériaux ou de main d’œuvre, etc..
Le prix moyen du mètre carré est plus élevé dans le neuf que dans l’ancien (de 15 à 20 %), mais les frais de notaire sont réduits (2 à 3 % du montant du bien), et le propriétaire bénéficie d’une exonération de la taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères) pendant deux ans. L’exonération s’applique à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction.
La construction et la rénovation de bâtiments doivent contribuer à atteindre les objectifs de la politique nationale énergétique. Depuis le 1er janvier 2022, la norme RT ou RE 2020, remplaçant la norme RT 2012, a pour objectif de limiter les consommations d’énergies et l’impact des bâtiments construits ou rénovés sur le réchauffement climatique, tout en assurant un confort sanitaire et thermique optimal. Par conséquent, les logements neufs affichent une excellente performance énergétique et permettent de réaliser des économies substantielles sur les factures.
Le propriétaire d’un logement neuf (maison ou appartement) bénéficie de plusieurs garanties légales dès la livraison de son bien .
Pendant l’année suivant la réception des travaux, s’applique la garantie de parfait achèvement qui impose au constructeur d’effectuer dans ce délai toutes les modifications des problèmes signalés au procès-verbal de réception des travaux.
La garantie de bon fonctionnement peut être engagée dans les 2 ans suivant la réception des travaux. Elle impose au constructeur de réparer ou remplacer les éléments d’équipements défaillants que l’on peut déposer sans dégrader le bâti tel qu’un ballon d’eau chaude ou un radiateur.
Pendant les 10 ans suivant la réception des travaux, s’applique la garantie décennale qui impose au constructeur de réparer les dommages non-décelables lors de la réception des travaux. Cette garantie assure les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables les uns des autres. Il s’agit principalement des dommages compromettants la solidité du bâti, qui le rend inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (fondations, réseau d’assainissement, voirie, véranda, terrasse, piscine, canalisations, plafonds, sols, chauffage…)
Les primo-accédants peuvent bénéficier, sous conditions de ressource, du prêt à taux zéro (PTZ) qui permet de financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération. Dans certains quartiers destinés au réaménagement urbain, la TVA des logements neufs est réduite à 5,5 %.
Un logement ancien est un logement de plus de 5 ans ou ayant fait l’objet d’une mutation. Les frais de notaire qui s’appliquent à ce type de transaction sont de 7 à 8 %. Le marché de l’ancien s’avère très varié, offrant à ses amateurs de nombreuses opportunités et présentant de grandes disparités de prix. Le choix d’un logement ancien doit être minutieusement étudié.
L’emménagement dans un logement ancien sans travaux de rénovation préalables peut être rapide. En règle générale, la signature de l’acte authentique de vente intervient 3 mois après celle du compromis de vente, parfois dans des délais moindres en l’absence de financement par prêt immobilier.
Il est impératif de lister et de chiffrer précisément les travaux à réaliser dans le logement, de préférence avec l’aide de professionnels, afin d’inclure leur coût dans le projet de financement.
Il est également très important de connaître le montant exact des charges afférentes au logement ancien : factures d’énergie, coûts d’entretien, montant des charges de copropriété parfois élevé, prévision des travaux à réaliser à court, moyen et long terme dans l’immeuble (ravalement de façades, de la toiture, isolation extérieure, réfection des parties communes…). Le bien ancien s’achète en l’état et son propriétaire ne peut bénéficier des garanties accordées au propriétaire d’un logement neuf (sauf si le logement a été construit, il y a moins de 10 ans).
Des aides peuvent être accordées au propriétaire d’un logement ancien utilisé comme résidence principale. Il peut bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), sous conditions géographiques et s’il réalise des travaux d’amélioration ou d’économies d’énergie représentant au moins 25% du coût total de l’opération à financer.
Ma Prime Rénov’ est une aide à la rénovation énergétique proposée par l’organisme France Rénov’ , calculée en fonction des revenus et du bénéfice écologique des travaux.
