Plusieurs régimes encadrent l’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs : l’indivision, la SCI (société civile immobilière) ou la tontine.
Les propriétaires en indivision possèdent des droits de même nature sur le bien qu’ils ont acheté ensemble. Il est très important de définir précisément les pourcentages acquis par chaque co-indivisaire en fonction du financement, et d’établir via une convention d’indivision, une gestion stricte, en nommant par exemple un gérant, en fixant des règles de majorité pour les décisions relatives à l’administration du bien. A défaut, les décisions importantes (travaux, vente, hypothèque) requièrent l’unanimité. Chaque co-indivisaire perçoit les bénéfices, participe aux dépenses à hauteur de ses parts et peut demander à tout moment la cessation de l’indivision.
Les co-acquéreurs peuvent opter pour la création d’une SCI qui sera l’unique acquéreur du bien. La propriété est divisée en parts sociales attribuées à chaque membre, leur assurant le partage des bénéfices et des dettes au pro rata de leur engagement au sein de la société. Elle peut être dissoute à la majorité et chaque membre peut en sortir en revendant ses parts.
La SCI doit être privilégiée en cas d’investissement à long terme, qu’il soit d’affaires ou familial. Elle offre de nombreux avantages fiscaux et successoraux. En cas d’opération immobilière ponctuelle ou à court terme, on doit privilégier l’indivision, la création et l’administration d’une SCI engendrant un formalisme important ainsi que des coûts assez élevés.
Egalement dénommée clause d’accroissement ou pacte tontinier, la tontine est une convention intervenant entre plusieurs personnes achetant un bien en commun. Sa spécificité réside dans le fait que le bien acheté appartiendra exclusivement au dernier survivant. La propriété du bien objet de la tontine lui sera directement transféré sans transiter par la masse successorale. Par contre, cette transmission étant à titre gratuit, le bénéficiaire sera redevable de l’impôt payé sur les donations, sauf si le bien correspond à une habitation principale commune aux deux acquéreurs dont la valeur est inférieure à 76 000 euros.
